Carolyn美西专业地产经纪
如何当好美国房东
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怎样才能当好房东呢？
在纽约包租婆/公生意蒸蒸日上、风生水起的房东，总结这七点，在任何法律面前都能当好房东，搞定租客!
一、冷静、冷静、还是冷静
好房东遇到任何事情都应该处变不惊、发生任何事情都不用谩骂或者过度反应，当然更不应该动口动手!
因为情绪过度反应只会被房客拿来做以下几件事情：
1. 报警、
2.在法院面前哭诉、
3. 万一还被录下影片上传那就更惨了，再有理都变成没理了，万万大忌！
二、书面记录是个好东西、希望每个房东都有
凡事留纪录，这可是当好房东(或者当好律师)的不二法则，尤其是沟通维修纪录、催交房租纪录、跟房客沟通、交屋屋况的纪录等等，万一有需要随时可以使用。如果能图文并茂、简讯、email、照片、影片都齐全那就再好不过啦!
三、我只想做个好人
喔对，就是做个好人。有礼貌、面带微笑、这些基本的做人处事原则，在房东房客关系里面当然也适用。这些爸妈学校从小教到大的事情，在任何地方都是有用的。
不过在当房东的时候，当好人也包括在合理时间内快速响应，但不代表需要当滥好人——房客要求什么都答应喔！
四、让专业的人来帮你
雇用专业的管理人、律师、会计师、经纪人，往往是把房东当好的关键，除了专业性通常比房东自己管理来的有效、有经验之外，同时使用管理人也是很好的缓冲。
当房客抱怨某些他认为房东该负责的事情的时候，作为管理人往往可以一边用同情的语气安抚、一边拍着房客的肩膀说：虽然是房东的决定，我肯定会尽量帮你争取！
一方面避免冲突，一方面在关系上形成一种缓冲，有助于缓解不必要的情绪对峙。(当然啦，这也呼应上面的「冷静」诀窍)
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五、一手交钱、一手交钥匙
有时候给钱未必是坏事，尤其在明确知道法律程序可能拖延更久、甚至可能无法成功的时候，花一点钱解决问题也不失为方法之一。
唯一要提醒的是：钱不能够随便先给，如果先给钱可能就无法担保对方会如期搬走，除非能够一手交钱、房客愿意在法院一手签和解协议同意让房东申请驱赶令。
六、跟房客不用当朋友
虽然大家都可以礼尚往来，但要记得房客跟你是商业关系、不是你的好朋友。容忍任何欠租都是在树立不良示范，而且会为你未来的官司带来不良影响。
例如Doctrine of Laches (迟误原则)的应用，房东如果几年都不收水费也没催缴过，就算租约上有写房客要交水费，房客突然收到一笔水费账单上面写着好上万元的数年水费，而且还被威胁说2周内不交出来就驱赶，那惊吓是可想而知的。这样的迟误也可能被认为是「当事人在主张或实现其权利方面的疏忽、懈怠」，因而被法院判定不能作为驱赶理由。
因此，房东们应该树立好原则，采取法律行动不要等，迟交一天都立刻发通知！如果后面想要宽限房客那是另外一回事，但跟房客不能只当朋友更要把商业关系处理好、把握原则。
唯有把实质的商业关系把握好，表面的和谐才不会只流于表面！
七、驱赶行动要趁早
承接上面，房东房客其实非关感情、单纯生意。当然这不代表不能谈或者给房客空间，但要记得「对别人仁慈就是对自己残忍」，希尔维亚名言：仁慈应该是选择而不是不得已的结果。
如果因为不忍心提告，等租客欠了5个月才开始法庭程序，即使开启程序而且一步都没做错，也要数个月才能等到法警上门，那么就可能损失将近一年的房租。相对地，如果房客一欠租就行动，那么损失也会减少成半年的房租，即使愿意给房客一些喘息空间、房东也应该等到手上握有驱赶令的情况下再来选择要不要仁慈。
看了这么多，总结，做好房东跟做人、做生意的道理都是相通的。把握好这些原则，再麻烦的房客也不怕！
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怎样才能当好房东呢？
在纽约包租婆/公生意蒸蒸日上、风生水起的房东，总结这七点，在任何法律面前都能当好房东，搞定租客!
一、冷静、冷静、还是冷静
好房东遇到任何事情都应该处变不惊、发生任何事情都不用谩骂或者过度反应，当然更不应该动口动手!
因为情绪过度反应只会被房客拿来做以下几件事情：
1. 报警、
2.在法院面前哭诉、
3. 万一还被录下影片上传那就更惨了，再有理都变成没理了，万万大忌！
二、书面记录是个好东西、希望每个房东都有
凡事留纪录，这可是当好房东(或者当好律师)的不二法则，尤其是沟通维修纪录、催交房租纪录、跟房客沟通、交屋屋况的纪录等等，万一有需要随时可以使用。如果能图文并茂、简讯、email、照片、影片都齐全那就再好不过啦!
三、我只想做个好人
喔对，就是做个好人。有礼貌、面带微笑、这些基本的做人处事原则，在房东房客关系里面当然也适用。这些爸妈学校从小教到大的事情，在任何地方都是有用的。
不过在当房东的时候，当好人也包括在合理时间内快速响应，但不代表需要当滥好人——房客要求什么都答应喔！
四、让专业的人来帮你
雇用专业的管理人、律师、会计师、经纪人，往往是把房东当好的关键，除了专业性通常比房东自己管理来的有效、有经验之外，同时使用管理人也是很好的缓冲。
当房客抱怨某些他认为房东该负责的事情的时候，作为管理人往往可以一边用同情的语气安抚、一边拍着房客的肩膀说：虽然是房东的决定，我肯定会尽量帮你争取！
一方面避免冲突，一方面在关系上形成一种缓冲，有助于缓解不必要的情绪对峙。(当然啦，这也呼应上面的「冷静」诀窍)
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五、一手交钱、一手交钥匙
有时候给钱未必是坏事，尤其在明确知道法律程序可能拖延更久、甚至可能无法成功的时候，花一点钱解决问题也不失为方法之一。
唯一要提醒的是：钱不能够随便先给，如果先给钱可能就无法担保对方会如期搬走，除非能够一手交钱、房客愿意在法院一手签和解协议同意让房东申请驱赶令。
六、跟房客不用当朋友
虽然大家都可以礼尚往来，但要记得房客跟你是商业关系、不是你的好朋友。容忍任何欠租都是在树立不良示范，而且会为你未来的官司带来不良影响。
例如Doctrine of Laches (迟误原则)的应用，房东如果几年都不收水费也没催缴过，就算租约上有写房客要交水费，房客突然收到一笔水费账单上面写着好上万元的数年水费，而且还被威胁说2周内不交出来就驱赶，那惊吓是可想而知的。这样的迟误也可能被认为是「当事人在主张或实现其权利方面的疏忽、懈怠」，因而被法院判定不能作为驱赶理由。
因此，房东们应该树立好原则，采取法律行动不要等，迟交一天都立刻发通知！如果后面想要宽限房客那是另外一回事，但跟房客不能只当朋友更要把商业关系处理好、把握原则。
唯有把实质的商业关系把握好，表面的和谐才不会只流于表面！
七、驱赶行动要趁早
承接上面，房东房客其实非关感情、单纯生意。当然这不代表不能谈或者给房客空间，但要记得「对别人仁慈就是对自己残忍」，希尔维亚名言：仁慈应该是选择而不是不得已的结果。
如果因为不忍心提告，等租客欠了5个月才开始法庭程序，即使开启程序而且一步都没做错，也要数个月才能等到法警上门，那么就可能损失将近一年的房租。相对地，如果房客一欠租就行动，那么损失也会减少成半年的房租，即使愿意给房客一些喘息空间、房东也应该等到手上握有驱赶令的情况下再来选择要不要仁慈。
看了这么多，总结，做好房东跟做人、做生意的道理都是相通的。把握好这些原则，再麻烦的房客也不怕！
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本文由资深地产经纪人Carolyn 陈小姐推荐
